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180万房款到账后卖家不认账,买房时这些问题要注意!

时间:2018-12-14发布人:郑州律师

郑州律师事务所

案   例

小刘在郑州打拼多年了,终于攒够了钱,想在今年为自己和女朋友买一套房。2018年5月,小刘与李女士签订了房屋买卖合同,合同约定,小刘以180万价格购买李女士的房屋。当时双方商议:小刘先支付50万元给李女士,之后再将剩余的钱汇款到一名姓张男子的账号。根据约定小刘将钱汇至张姓男子账户,谁料数天后李女士拒不承认收到小刘的房款,并称小刘违约――支付尾款日期超期,合同中的收款账号也不是张先生,小刘没有按照合同履约,应该对自己赔偿。


买房本是高兴事,如今小刘却遭遇如此无赖卖家,虽然小刘最终胜诉了,但也不免要堵心一阵子。

2018年即将进入尾声,收获颇丰的一年,结婚,买车买房的人不在少数。如果在购买中不幸发生类似不愉快事件,该如何维权?

这里小编为大家整理出一些法律小知识,希望对你有所帮助!


一、关于定金支付的法律风险


定金是指签订买卖合同时,当事人为了确保合同的顺利履行,由买方预先支付卖方一定数额的金钱作为担保。


那么支付了定金后有哪些保障呢?


根据法律的规定,定金作为一种担保,当给付定金的一方(买方)不履行合同时,无权要求卖方退还定金;当收受定金的一方(卖方)不履行约定的内容时,应双倍返还定金。但是,现实生活中买方一旦交付了定金,事后想要退回来,那都是相当困难的。

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1、“定金”的具体数额由合同双方当事人约定,但不得超过房屋总价款的20%,超过的部分,人民法院不予支持。


2、不要将“定金”写成“订金”,虽然只是一字之差,但是订金不适用上述介绍的“双倍罚则”的法律规定。


3、买方一定要保留好交付定金的收据,而且收据上一定要明确交付定金的时间及接收定金的主体。





二、关于付款和房产过户的法律风险


常见的付款方式有:一次性付款、分期付款、按揭付款。


一次性付款的与分期付款的形式相差不大,买方在合同中承诺在某个时间点付清全部房款或部分房款,但是,全额付款或分期付款的风险都比较大,买方担心支付了房款后卖方不配合过户,而卖方也会担心如果过户了,买方不支付剩余房款。


而对于按揭付款的,买方没有很大的风险,但是,常常会因为银行或者公积金中心出具同贷书的时间晚于合同约定过户的时间,卖家又不愿意继续等待,则有可能导致买方违约,卖方要求支付违约金。此时,如何约定才能免除双方的困扰呢?


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1、一次性付款

如果是一次性付款的,买卖双方应在合同中明确约定双方过户的时间点,比如:卖家应当在某年某月某日或者是付款当天办理过户手续。而且,对于一次性付款的,小编建议买卖双方选择资金托管的方式。


2、分期付款

如果选择是分期付款的,则可以根据交易的步骤付款,普遍情况是:签订三方协议(支付定金)--签订网签合同(支付首期房款)--申请缴税(支付第二期房款)--申请递件(支付第三期房款)--领取房产证、交付房屋(支付第四期房款)。


3、按揭付款

首先,应当在合同中约定贷款的方式,商业贷款、公积金贷款或者是商业与公积金组合贷款的,都应当在合同中明确。


其次,买卖双方约定办理交易过户手续的时间尽量约定在同贷书批准后几天内办理,如果合同中仅有某年某月某日而无其他选择的,则建议买方在合同特别约定中注明。


最后,为保护卖方权益,双方应当明确申请办理贷款的时间节点。


三、关于解除抵押的法律风险


有些买房者可能会遇到这样的问题,所购房屋存在贷款尚未还清,需要买家先支付首期用于还贷的。此时,很多买家则会担心,如果给付了首期,而卖家仍然不去办理销抵押,那应当如何防范。


律 师 支 招:

1、明确约定买卖双方去银行还款及“注销抵押备案”的时间节点,买方可在卖方提供银行同意还款的证明后给付第一笔购房款。

2、在合同中明确注明买方所支付的第一期房款用于银行还贷,卖方不得挪用,一旦发现,买方可解除合同,并由卖家承担违约责任。

 
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