开发商给你的承诺都兑现了吗?

　　在商品房买卖过程中开发商为了吸引更多的购房者，往往在商品房销售的广告中存在大量的夸大宣传和虚假承诺，但这些承诺在开发商与购房者签订购房合同时往往不会体现在购房合同中。

　　虚假宣传的形式多种多样，主要有集中体现以下几个方面：

　　1、楼盘形象宣传与实际不相符。房产开发商往往将样板间和宣传图片设计得相当诱人，但购买者接收房屋后却常发现实际上并不是那么一回事。

　　2、价格陷阱。售楼广告中常会有一个诱人的起价，实际上该价位的房子根本不存在，这不过是开发商为吸引购房者眼球而耍的一种促销手段。

　　3、环境绿化陷阱。房地产广告中“绿化率”是一个提及率很高的词。在绿化率的后面，常常后缀着低至30%，高至60%，甚至200%的数字，使人很容易从这个简单的数字，想像到整个小区满目的绿色。绿化率不等同于绿地率?绿化率是指绿化覆盖率即绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。建议购房询问绿地率并写进合同。

　　4、位置距离陷阱。“距市中心仅几分钟”……，造就出一种近在咫尺的距离感觉。当买家们入住后，不难发觉花超过半个小时都不能到达。

　　5、回报率、入住率设陷阱。一些开发商为了尽快将房屋销售出去，会在广告中宣传购房回报率，其实这是无根据的。

　　6、配套设施陷阱。由于国家政策，或者为了生活的便利舒适，购房者在买房之时，有时会将房屋周边是否有医院，小区里是否有公共游泳池，买了房是否能上名校等因素作为购房的决定性条件。可是往往在购房前房产开发商满口承诺，胸脯拍得“嘭嘭”响，而交房后答应的医院没有，游泳池却是戏水池，高价买房孩子却上不了名校。

　　7、精装严重缩水。省时省力的精装修房，成了不少购房者的首选。然而开发商市场的原因为借口，在实际交付后，对装修建材的品牌或型号进行调整，使精装便劣装。

　　根据合同法的相关原理，没有写进合同的承诺并不能对开发商产生约束力，所以开发商不会因此承担任何法律责任，再加上大部分的购房者往往社会经验不足和法律知识的欠缺，对开发商的虚假承诺并没有清楚的认识。

　　因此在交房的时候，会导致购房者心理上存在很大落差，感觉自己受到了欺骗，往往双方会因此产生严重的纠纷。

　　如何认定商品房广告为虚假宣传

　　1、内容.上不具有真实性，只要商品房的广告宣传内容与现实情况不一致，就可认为其存在虚假宣传。

　　2、在广告宣传中存在的误导性、虚假性描述足以使购房者产生误解。往往商品房销售广告存在片面、模糊的宣传，虽然其内容存在- -定程度上的真实性，但因其模棱两可的描述往往会导致购房者对此产生错误的认识。因此容易使购房者产生误解的广告宣传即使其内容上具有真实，也可认定为虚假广告。

　　房地产虚假宣传向什么部门投诉

　　消费者也可以选择拨打经营者所在地或者经营行为发生地12315电话进行投诉。其中，消费者因网络交易发生消费者权益争议的可以拨打经营者所在地工商行政管理部门12315电话投诉，也可以拨打第三方交易平台所在地工商行政管理部门12315电话投诉。

　　房地产虚假宣传有哪些维权证据

　　1、售楼广告、宣传材料。这些材料可以作为书面证据证明开发商宣传的前期所作出的承诺。

　　2、录音录像。这些影像资料可以证明开发商所言所未是否与宣传、承诺-致。

　　3、购房合同。合同内是否有对宣传作出的规定，或者是否存在无效的“霸王条款。

　　4、规划图纸等资料。可以证明开发商是否在后期违反规划改造

　　这些资料可以到房管部门门查询。

　　房地产虚假宣传维权途径

　　1、购房者可以向房地产管理部门、工商行政机关进行投诉，有相关的职能部门对开发商作出相应的处罚。

　　2、集体维权。业主们可以自发组成维权联盟，共同收集证据，共同起诉。友情提示:切勿集体拉横幅游街维权或集体围堵售楼部，情节严重的可能涉嫌犯罪。

　　3、委托律师代理起诉。委托资深的专业律师可以让胜诉的几率更大，律师更懂得维权的方法。在- -定程度 上节省了自己的金钱和时间。

　　综上所述，面对房地产虚假宣传，消费者可以去工商局投诉，可以向消费者委员会投诉，可以去法院诉讼。

　　开发商虚假宣传应当承担的责任：

　　1、违约责任。

　　我国的违约责任的原则是弥补损失为主，惩罚性为辅，因此违约责任主要是补偿守约一方所遭受的损失，其主要表现形式为损害补偿，且应当限定在法律规定的范内。根据《商品房买卖合同解释》第3条之规定违约责任的承担应以合同的成立并生效为前提。违约责任的承担形式主要包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金、定金罚则。购房者应当根据自身实际情况作出合理选择。

　　2、缔约过失责任。

　　缔约过失责任主要是在订立合同的过程中，由于一方当事人的过错导致购房合同无效、被撤销或未成立，并给对方造成损失的情况下所承担的一种民事赔偿责任。违约责任主要救济的是合同履行的预期利益，而缔约过失责任主要救济的是法律允许范围内的可信赖利益，其赔偿的主要包括因信利益面造成的直接损失和间接损失，一般情况下是不会超过合同正常履行后的可得利益。

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