房子卖了，网签也做了，房主转头又把房子抵押、甚至再过户给别人。这时候买家手里那张网签合同，到底能顶多大用。

普法内容

案例：杨先生（化名）在郑州买了一套二手房，签了合同、付了 80 万首付、办了网签备案，约好一个月后过户。过户前一周，他查到房屋被设定了一笔 200 万的抵押，抵押权人是一家小贷公司。卖方电话不接，中介说“对方资金链断了”。

第一，网签是行政管理措施，不产生物权效力。网签（网上签约备案）是房地产主管部门对交易行为的备案管理，作用是防止一房多卖、限制同一房屋重复签约，但它不改变房屋所有权，也不属于物权变动的公示方式。换句话说，网签了不等于房子就是你的。

第二，真正有对抗效力的是预告登记。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。这是买家最该抢的一步。

第三，抵押在先，通常抵押优先。抵押权自登记时设立（《民法典》第四百零二条），具有优先受偿效力。如果抵押登记发生在买卖合同之前，买家的过户请求会受阻碍，多数情况下只能主张违约责任、要求返还房款并赔偿损失。如果抵押发生在买卖合同之后、且能证明抵押权人明知房屋已售，才有主张抵押无效或涤除的空间，举证难度较大。

第四，钱怎么付，决定风险大小。《民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未请求履行。房屋已被他人善意取得或已设立难以涤除的抵押时，判决继续履行往往不现实。所以付款节奏要绑定节点：首付款与网签同时、第二笔款与预告登记同步、尾款与过户同步，绝不提前放全款。

常见误区有三个：一是以为“网签了房子就锁定了”，忽略预告登记这道更硬的防线；二是把大额房款直接打给卖方个人账户，没有资金监管；三是签合同时不查抵押、查封、租赁状态，等到过户才发现问题。

法条依据

《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百二十一条、第四百零二条、第五百八十条、第五百七十七条；《不动产登记暂行条例》关于预告登记的规定。

本期律师

王婷婷｜河南光法律师事务所执业律师

专注房地产与合同纠纷，熟悉二手房交易全流程的风险节点，擅长网签备案、预告登记、资金监管与一房二卖案件的诉讼策略设计。

擅长案件类型：房屋买卖合同纠纷（二手房买卖违约、一房二卖、网签与预告登记争议、定金与违约金争议、房屋查封与抵押处理）；房产租赁与押金纠纷；建设工程与工程款争议；民商事合同与债权债务纠纷。

普法启示

1. 签合同当天就去查不动产登记信息，抵押、查封、共有情况一目了然，别只听中介说。

2. 付款当天同步办理预告登记，费用不高，但能挡住卖方在过户前再次处分房屋。

3. 大额房款走资金监管账户，不要直接转给卖方个人，也不要在过户前支付全款。

4. 合同里约定“卖方须保证房屋无抵押无查封，否则按日支付违约金”，并把违约金写具体。

5. 发现房屋被抵押或另卖，立即起诉并申请查封该房屋，抢在对方处置之前锁定财产；具体案件请咨询专业律师。

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