为了躲限购、图贷款方便，把房子登记在亲人名下，多年后想确权时才发现麻烦一大堆。

普法内容

案例：老谭（化名）因不符合当地购房条件，与表弟小谭（化名）商量后，以表弟名义签订购房合同、办理按揭贷款，首付款和月供实际都由老谭支付，房屋交付后也一直由老谭一家居住，房产证则放在老谭手里。几年后房价上涨，老谭要求配合过户，表弟却称“房产证写的是我的名字，房子就是我的”。

第一个问题：借名买房协议有效吗？《民法典》第一百四十三条规定，民事法律行为有效需行为人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。借名买房协议是双方真实意思表示的，通常认定为有效；但如果借名的目的是规避限购政策、违规取得经济适用住房等政策性住房的购买资格，可能因违背公序良俗或者损害社会公共利益而被认定无效。实务中，法院对规避限购政策的借名协议普遍持否定评价。

第二个问题：房子到底归谁？《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但是法律另有规定的除外。也就是说，登记在谁名下，不动产权利原则上就是谁的。出资人享有的是基于借名协议产生的债权请求权，即要求对方协助过户，而不是直接取得物权。这一点恰恰是很多人的认识盲区。

第三个问题：证据怎么组织？主张借名买房的一方要承担举证责任，通常需要证明四件事：双方存在借名买房的合意、购房款由自己实际支付、房屋由自己占有使用、贷款由自己偿还。可用的证据包括书面借名协议、微信或短信沟通记录、银行转账流水、还贷凭证、物业与水电费缴费记录、购房票据和权属证书由谁保管等。证据越完整，胜算越大。

第四，不同结果要提前预判。协议有效且房屋具备过户条件的，可以请求对方协助办理过户；房屋已被对方出售给善意第三人并已登记的，通常只能要求赔偿损失；协议因规避政策被认定无效的，一般只能主张返还购房款及相应损失。此外，如果名义登记人对外欠债，房屋还可能被其债权人查封、拍卖，这是借名买房最致命的风险。

常见误区有三个：一是“钱是我出的，房子自然就是我的”，忽视了不动产登记的权利推定效力；二是“亲戚之间不用留证据”，而借名买房纠纷最常见的败因恰恰是证据不足；三是“签了协议就能过户”，协议有效不等于一定能过户，还要看是否具备过户条件、是否存在查封或抵押。

法条依据

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十三条、第二百零九条、第二百一十四条、第五百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条。

本期律师

李明月｜河南光法律师事务所高级合伙人、商事争议解决与公司法律事务部主任

长期办理民间借贷、房产与建设工程纠纷，擅长在证据材料零散的案件中梳理资金与权属脉络，通过银行流水、购房票据等还原真实法律关系，注重诉讼与保全手段的组合运用。

擅长案件类型：民间借贷纠纷、房产纠纷（借名买房、房屋买卖与权属争议）、建设工程纠纷、商事争议解决与公司法律事务。

普法启示

1. 确有借名买房需求时，务必签订书面协议，写清出资、产权归属、过户条件与违约责任。

2. 购房款、月供、税费一律通过自己账户支付并保留流水，不要使用现金或他人代付。

3. 长期保管购房合同、票据、房产证与物业缴费记录，形成完整的占有使用证据链。

4. 条件具备后尽早要求过户，拖延只会放大对方出售、抵押或被查封的风险。

5. 对方已擅自出售的，及时主张损失赔偿并考虑申请财产保全。

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