单位家属院、教职工周转房、集资房，价格往往比商品房低一大截，很多家庭凑齐全款、签了协议、装修入住，一住就是十几年。直到有一天单位贴出清退通知，或者原房主办不了过户，才发现这套房从头到尾就没被允许卖过。

问题出在土地性质上。划拨土地上的房屋，转让时须报有批准权的人民政府审批，未经批准不得转让；周转房、集资房、经济适用房还常常限定购买资格，非本单位在编人员购买，协议很可能因违反法律、行政法规的强制性规定而被认定无效。这类案件的残酷之处在于：住了多年、付了全款、有收据有转账，都不足以让协议“活下来”。合同效力看的是法律允不允许卖，不是双方履行了多久。而协议一旦无效，房款返还和装修损失属于另一个法律关系，得另行起诉，不能拿来当作拒不腾房的理由。反过来，作为买房一方，也要清楚自己手里的救济路径在哪里。

这类案子需要的律师，第一要会查“这套房到底能不能卖”——调取建设用地规划许可、不动产权证、单位清退文件，把土地性质和房屋性质查实，这是全案的胜负手；第二要懂房地一体规则，房屋所有权转让时占用范围内的土地使用权一并转让，划拨地未经审批转让的后果要讲得清；第三要能把对方手里那一堆收据、转账凭证与本案协议切开，说明款项往来发生在哪些人之间、指向的是哪套房；第四要会收拢诉请，不被对方“先还钱再腾房”的要挟拖进金钱给付之争，把争点牢牢钉在协议效力和无权占有上。

律师介绍

周培冲｜河南光法律师事务所青年骨干律师

周培冲律师系河南光法律师事务所杰出青年骨干律师、中华全国律师协会会员，深耕郑州及全省民商事纠纷、侵权维权法律服务一线多年。科班法学功底扎实，精研《民法典》合同编、侵权责任编与《工伤保险条例》等核心法律法规，深谙郑州各区县法院裁判尺度与实务审判惯例。专攻复杂合同争议、房屋买卖与租赁纠纷、债权债务回款、工伤人损维权，执业以来累计独立承办 500 余起民商事及民生维权案件。办案沉稳、落地性强，擅长拆解复杂法律关系、在不利局面下找到突破口。

擅长领域

· 房屋买卖合同纠纷：合同效力认定、划拨土地与限售房交易、过户障碍、腾退与返还

· 合同商事争议：买卖、租赁、工程欠款、借款合同、居间投资的违约追责与款项追偿

· 债权债务与欠款追偿：陈年旧账、合同尾款、劳务欠款、证据残缺类回款

· 工伤与人身侵权：工伤认定受阻、待遇赔付争议、交通事故与劳务受害索赔

部分真实案例

1. 教职工周转房买卖协议被判无效、房屋腾退案：李 XX 的哥哥吴 XX 借用李 XX 名义，向某学院购买了新校区家属院一套 204 平米房屋，后该房被安排给吴 XX 之子孙 XX 与陈 XX 之女赵 XX 作婚房。2018 年 8 月 2 日，在陈 XX 要求下，李 XX 作为卖方、陈 XX 作为买方补签《房屋买卖协议》，约定总价 200 万元、全款一次性付清，并写明因暂时不能过户，李 XX 须在今后无条件配合办理变更手续；协议签订后陈 XX 一家实际占用多年。后某学院开展教职工周转房清退，明确非在编教职工居住使用的周转房一律清退，李 XX 亦在清退告知书上签字。李 XX 起诉请求确认协议无效并腾退房屋。周培冲律师不在“有没有付钱”上纠缠，而是调取《建设用地规划许可证》《不动产权证书》与学院清退告知书，证明案涉土地为划拨取得、房屋为教职工周转房，李 XX 并非该学院在编教职工，房屋自始不具备对外上市交易条件；再以房地一体规则与《城市房地产管理法》第四十条论证协议违反强制性规定、依民法典第一百五十三条无效；同时把对方提交的、发生在案外人之间的转账链条与本案协议切开，说明不能证明本案房款已付清；并把诉请收拢为“确认无效＋腾退”两项，不将房款返还纳入本案。法院判决确认 2018 年 8 月 2 日《房屋买卖协议》无效，陈 XX 于判决生效后三十日内腾退房屋，案件受理费 100 元由其负担；一审宣判后双方均上诉，二审期间各自申请撤回上诉，一审判决生效。

2. 七旬老人投资款 22 万元追回案（第 3 期已披露）：刘某某经朋友介绍，向所谓河道治理工程投资 22 万元，七年毫无进展，手里只有转账明细和四段录音。周培冲律师以资金流向锁定收款人责任，把资金去向的举证责任压给收款方，法院判令收款人全额返还投资款 22 万元及利息。

3. 测绘合同拒付、判付 133600 元案（第 3 期已披露）：167000 元地形图测绘合同，对方以“数据不合格、未最终验收”为由分文不付。周培冲律师以微信记录证明已交付初步成果，法院依据合同“整改不合格按 80% 结算”条款判付 133600 元。

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