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遗忘28年的房屋,被他人实际使用和占有,权利如何主张?

时间:2020-07-17发布人:河南光法律师事务所

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  最近微博热搜正火的“忘记28年房子被占”问题,从时间跨度和当事人双方28年间对待这间房的态度来看,实属离奇——现住户认为自己签了买卖合同,住得“理所应当”。房屋产权所有人竟遗忘一套在一线城市的住房长达28年。其实从法律关系上来看,这件事情其实也并不复杂。

  基本案情:

  1992年,张女士花33.2万元,在深圳宝安华天花园购买了一套144平米的房子。因付款后一直很忙,张女士没有跟进。如今张女士因身体不佳,想把房子收回来。然而,28年后再登门,昔日毛坯已变成精装修,里面还住了一户人家。华天花园物业管理处主任表示,只知道房屋管理费一直是现有住户在交。

  目前这条新闻先后披露过两种有关现住户的信息。这两种信息究竟哪一条为真,则直接关系到案件的处理结果,以及现住户将遭遇的的“惩罚”或“追偿”:

  第一种信息:同小区居民表示,住户不是业主,是撬开门住进去的,目前房子已涨至600万。

遗忘28年的房屋,被他人实际使用和占有,权利如何主张?

  法律后果:若该房产属于张女士所有,里面的住户就涉嫌非法侵占他人财产。

  从刑事上看,如果证据充足、可达成立案标准。现住户可能涉嫌侵占罪或非法侵入住宅罪。前者是指以非法占有为目的,将为他人保管的财物或者他人遗忘物、埋藏物占为己有,数额较大且拒不交还的行为。侵占罪所侵犯的是公私财产的所有权,其侵占的对象,可以是动产,也可以是不动产。后者是指违背住宅内成员的意愿或无法律依据,进入公民住宅,或进入公民住宅后经要求退出而拒不退出的行为。中国宪法第39条规定:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅。”这一规定是刑法第245条之规定的宪法渊源。

  法律渊源:关于侵占罪,《刑法》第270条规定,犯侵占罪,侵占他人财物数额较大的,处2年以下有期徒刑、拘役或者罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处2年以上5年以下有期徒刑,并处罚金。关于非法侵入住宅罪,《刑法》第二百四十五条:非法搜查他人身体、住宅,或者非法侵入他人住宅的,处三年以下有期徒刑或者拘役。司法工作人员滥用职权,犯前款罪的,从重处罚。

  从民事侵权的后果上看,产权人可以向有管辖权的法院提起民事诉讼,依法要求侵权人(现住户)交出房屋,返还房屋的使用权,并追究租户近几年住在这个房子,赔付租金的赔偿责任。

  第二种,即后续报导的信息:涉案的房子应该是买给了两个人,且两个购房者都没有办理房产证,那么这样的交易就属于典型的一房多卖,在这样的情况下,房屋的归属就存在以下集中情况:

  第一,购房合同签订的时间;

  第二,办理房产证的时间;

  第三、实际交付的时间;

  《物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”

  在一房二卖情况下,由于标的物的特定性,一般而言,不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说,出卖人在履行了一个合同后,对另一合同的履行必然产生违约问题。对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理:

  1、在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后一个购房者履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。

  一房二卖中,这种情形最为普遍。在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的购房者已实际取得房屋所有权。此时,前后两个购房者享有的请求权性质是不同的。后一个购房者因为已经取得了产权,对房屋享有的是物权请求权。前一个购房者产生的是债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,但是对房屋来说前一个购房者没有取得产权,所以应负返还房屋的义务。

  2、在一房二卖中,出卖人将房屋售与前一个购房者签订合同并办理了产权过户登记之后,又与他人就同一房屋签订买卖合同。

  出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物,即属于无权处分行为。因无权处分并最终导致合同无法履行的,由卖房向后一个购房者承担违约责任。

  在本案中,遗忘者张姐手里有合同,但并未办理房产证,因此房子的所有权还并没有归她。

  那么如果两个购房者都是和开发商签订合同,都没有办理房产证的情况下,已经入住的能否取得优先权?

  以及下列法律规定:

  《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》审理一房数卖纠纷案件时,如数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:

  (一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的,人民法院应予支持;

  (二)均未受领交付,先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;

  (三)均未受领交付,也未支付价款,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持。

  因此法院在处理一房二卖的逻辑是这样的:

  如不存在恶意买受人,一房数卖各买受人权利保护顺位一般为:先变更登记的>先转移占有的>先支付购房款的>先签订购房合同的。

  所以本案中,如果已经入住28年的购房者有合法的购买证据,忘记28年房子的张姐就只能找和自己签合同的买房者要求退款赔偿。

  所以当事人张姐目前要做的就是:

  1、持购房合同到产权中心去查档,看此房屋是否已被办产权登记。

  2、若没有办理产权登记,则去找原来的开发商把产权登记办下,然后再提起民事侵权诉讼,要求实际房屋占有人返还房屋并赔偿损失。实际占有人返还之后,则需要对买卖合同的卖方协商或起诉,要求返还购房款。否则此房屋的所有权归已入住28年的有合法购买证据的购房者所有。

  3、若已被别办理产权登记,则此房对于张姐来说就不好要了,只能去起诉当时买卖合同上的卖家,要求返还购房款。

  所以从此案中我们买房过程中一定要注意以下三点:

  1、购房者首先要弄清所购房屋的产权归属。

  2、在合同中应明确界定履行期限和违约责任、违约赔偿等,以免开发商因资金或其他原因造成商品房的交付延误以及赔偿等发生争执。

  3、履行买卖合同后要求开发商配合过户登记,要尽早确立房屋产权归属。

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